2020年4月30日，，，，，，，证监会和发改委团结宣布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事情的通知》（以下简称《通知》），，，，，，，证监会同时宣布了《果真召募基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》（以下简称《指引》），，，，，，，引起了金融市场的重点关注。。。。。。。。信托作为特定目的自然载体，，，，，，，怎样施展优势加入基础设施REITs，，，，，，，成为信托公司体贴的问题。。。。。。。。

一、基础设施REITs的政策要点

本次宣布的基础设施REITs政策对试点规模、产品模式、刊行审批流程、运营治理模式等举行了明确，，，，，，，要点包括以下几个方面：

（一）试点规模

《通知》对基础设施REITs试点项目提出明确要求：一是聚焦重点区域，，，，，，，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，，，，，，，支持国家级新区、有条件的国家级经济手艺开发区开展试点；；；；；；；；二是聚焦重点行业，，，，，，，优先支持基础设施补短板行业，，，，，，，勉励信息网络等新型基础设施，，，，，，，以及国家战略性新兴工业集群、高科技工业园区、特色工业园区等开展项目；；；；；；；；三是聚焦优质项目，，，，，，，要求试点项目权属清晰、已通过完工验收、未泛起重大问题和条约纠纷等，，，，，，，要求试点项目谋划模式成熟可一连、爆发一连可观稳固的收益及现金流、较好的增添潜力，，，，，，，要求试点项目提倡人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，，，，，，，具有可一连谋划能力，，，，，，，最近3年无重大违法违规行为，，，，，，，基础设施运营企业还应当具有富厚的运营治理能力。。。。。。。。

（二）产品模式

《通知》划定：“试点初期，，，，，，，由切合条件的取得公募基金治理资格的证券公司或基金治理公司，，，，，，，依法依规设立果真召募基础设施证券投资基金，，，，，，，经中国证监会注册后，，，，，，，果真发售基金份额召募资金，，，，，，，通过购置统一现实控制人所属的治理人设立刊行的基础设施资产支持证券，，，，，，，完成对标的基础设施的收购，，，，，，，开展基础设施REITs营业。。。。。。。。”这就明确了基础设施REITs产品接纳“公募基金+资产支持专项妄想”模式，，，，，，，同时也明确了基金治理人是取得公募基金治理资格的证券公司和基金治理公司。。。。。。。。

（三）刊行审批流程

《通知》明确了基础设施REITs产品刊行的基本流程：首先，，，，，，，各省级生长刷新委对项目出具专项意见；；；；；；；；然后，，，，，，，国家生长刷新委将切合条件的项目推荐至中国证监会；；；；；；；；最后，，，，，，，中国证监会、沪深证券生意所推行注册、审查程序。。。。。。。。

（四）运行治理要求

一是明确收益分派比例不低于基金年度可供分派利润的90%，，，，，，，有利于吸引投资者，，，，，，，也切合国际老例。。。。。。。。二是确定了基础设施项目原始权益人的战略配售比例，，，，，，，要求不得低于本次基金份额发售数目的20%，，，，，，，且持有基础设施基金份额限期自上市之日起不少于5年。。。。。。。。三是确定了基金份额认购价钱应当通过向网下投资者询价的方法确定，，，，，，，网下投资者为证券公司、基金公司、信托公司、包管公司等专业机构投资者。。。。。。。。四是确定了基金资产的投向，，，，，，，除了80%以上基金资产投资于简单基础设施资产支持证券所有份特殊，，，，，，，其余基金应当投资于利率债、AAA级信用债或钱币市场工具，，，，，，，也可以直接或间接对外乞贷（但不得凌驾基金资产的20%），，，，，，，乞贷用途限于基础设施项目维修、刷新等。。。。。。。。

二、基础设施REITs目今面临的问题

（一）税收优惠问题

团结境外成熟的市场履向来看，，，，，，，REITs的最大优势在于其拥有税收优惠。。。。。。。。美国的REITs作为商业实体可享受“穿透性税收待遇”（Pass-through Tax Treatment），，，，，，，仅在投资者获得收益分派和资源利得时举行征税。。。。。。。。香港对REITs组织层面征税，，，，，，，但在投资者层面不收税。。。。。。。。

税收政策的帮助可以提高投资者恒久收益率，，，，，，，使REITs产品更获得市场青睐。。。。。。。。可是我国REITs的相关税收优惠政策尚未出台，，，，，，，基础设施REITs项目加入方在各环节被重复收税，，，，，，，税种包括但不限于土地增值税、契税、增值税、房产税、城镇土地使用税、所得税等，，，，，，，将影响产品收益率。。。。。。。。

（二）产品退出渠道问题

基础设施REITs通过特殊目的载体获得项目所有所有权或特许谋划权，，，，，，，拥有项目完全的控制权和处置惩罚权，，，，，，，产品一样平常情形下处于恒久的、关闭式的运营状态，，，，，，，投资者往往只能通过生意退出。。。。。。。。若是缺乏活跃的二级市场，，，，，，，投资者将面临退出难题从而影响其投资起劲性。。。。。。。。

（三）产品估值问题

许多基础设施项目自己规模重大，，，，，，，缺乏流动性，，，，，，，且在某区域内往往处于唯一无二的职位，，，，，，，缺少可举行横向较量的相同业态，，，，，，，很难找到公允的定价要领。。。。。。。。且基础设施项目的会计政策与通俗工商企业的会计政策有所差别，，，，，，，在一些方面不适合市场评判标准，，，，，，，这也给基础设施资产的估值带来问题。。。。。。。。

（四）项目公司股权转让问题

运营基础设施的项目公司往往都是国有及国有控股企业，，，，，，，基础设施资产支持专项妄想收购项目公司股权，，，，，，，应由国有资产监视治理机构报本级人民政府批准，，，，，，，并推行项目公司审计、拟转让股权评估程序，，，，，，，且原则上要通过产权市场果真举行，，，，，，，需要进一步明确操作细则。。。。。。。。

三、信托公司加入基础设施REITs的可能途径剖析

从现在来看，，，，，，，在试点阶段信托公司尚无法担当基础设施REITs的基金治理人，，，，，，，难以主导REITs产品的刊行上市。。。。。。。。但作为自然的特定目的载体和资产证券化市场上的主要加入者，，，，，，，信托公司在现在的政策框架下，，，，，，，仍有途径加入基础设施REITs营业。。。。。。。。

（一）加入双SPV架构

基础设施REITs生意结构为“公募基金+资产支持专项妄想”，，，，，，，可以借鉴类REITs产品架构设计为“公募基金+资产支持专项妄想+信托妄想+项目公司”的双SPV模式。。。。。。。。在此模式下，，，，，，，信托公司对项目公司发放贷款实现“股+债”，，，，，，，从而获得利息税前抵扣、治理典质等优势。。。。。。。。由于REITs属于股权投资，，，，，，，类REITs中偏向债性的差额补足、流动性支持、原始权益人回购等条款将不会涉及。。。。。。。。

（二）作为网下投资者

《指引》划定，，，，，，，“基础设施基金份额认购价钱应当通过向网下投资者询价的方法确定”，，，，，，，并且明确划定网下投资者为包括信托公司在内的专业机构投资者。。。。。。。。另外，，，，，，，《指引》还划定，，，，，，，“扣除向战略投资者配售部分后，，，，，，，基础设施基金份额网下发售比例不得低于本次果真发售数目的80%。。。。。。。。”由以上划定可以得出，，，，，，，投资者通过信托妄想投资基础设施REITs产品具有以下优势：一是获取一定的议价能力，，，，，，，二是可以认购更多的发售份额。。。。。。。。

（三）作为战略投资者

《指引》划定，，，，，，，“基础设施项目原始权益人以外的专业机构投资者可以加入基础设施基金份额战略配售，，，，，，，战略配售比例由基金治理人与财务照料协商确定，，，，，，，持有基础设施基金份额限期自上市之日起不少于1年”，，，，，，，战略投资者引入在果真刊行之前，，，，，，，且战略售配比例和份额都没有限制。。。。。。。。以是，，，，，，，信托公司可起劲与客户和各方机构斡旋，，，，，，，起劲推动优质基础设施项目刊行REITs产品，，，，，，，以战略投资者的身份加入其中，，，，，，，钻营更大利益。。。。。。。。

作者：韩 鸣 飞

泉源：中 诚 研 究